Es uno de los errores más habituales al comparar hipotecas: fijarse solo en el TIN porque es el número más grande y visible en la publicidad, sin mirar la TAE, que es el dato que realmente refleja lo que vas a pagar. Vamos a aclarar la diferencia de una vez.
Qué es el TIN
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje de interés que aplica el banco sobre el capital que te presta, sin tener en cuenta comisiones, gastos ni la frecuencia con la que se aplican los intereses. Es el número que usarías, por ejemplo, para calcular tu cuota con la fórmula de amortización francesa, como explicamos en el artículo sobre cómo calcular la cuota paso a paso.
Qué es la TAE
La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN, pero también todas las comisiones, gastos asociados obligatorios y la periodicidad de los pagos, expresados como un único porcentaje anual. Es un indicador diseñado precisamente para que puedas comparar productos financieros distintos de forma homogénea, aunque tengan estructuras de comisiones diferentes.
| TIN | TAE | |
|---|---|---|
| Qué incluye | Solo el tipo de interés | Tipo de interés + comisiones + gastos obligatorios |
| Para qué sirve | Calcular la cuota mensual | Comparar el coste real entre distintas ofertas |
| Puede ser engañoso si se mira solo | Sí, si hay muchas comisiones o vinculaciones | No, refleja el coste completo |
Por qué un TIN bajo no siempre significa una hipoteca barata
Imagina dos ofertas de hipoteca para el mismo importe y plazo:
| Oferta A | Oferta B | |
|---|---|---|
| TIN | 3,10% | 3,40% |
| Comisión de apertura | 1% | 0% |
| Vinculaciones exigidas | Nómina + 2 seguros + plan de pensiones | Solo nómina |
| TAE resultante | 3,85% | 3,55% |
En este ejemplo, la oferta A tiene un TIN más bajo y llamativo, pero al sumar la comisión de apertura y las vinculaciones exigidas, su TAE termina siendo más alta que la de la oferta B, que a simple vista parecía «peor» por tener un TIN superior.
Cómo se calcula la TAE, en términos sencillos
La fórmula matemática de la TAE es compleja, pero la idea de fondo es sencilla: convierte todo el coste de la hipoteca (intereses, comisiones, gastos) en un único porcentaje anual, como si todo ese coste se expresara solo como interés. No necesitas calcularla tú mismo: por ley, el banco está obligado a mostrártela con claridad en la FEIN antes de la firma.
Qué revisar además del TIN y la TAE
Aunque la TAE es el dato más importante para comparar, no lo es todo. También conviene fijarte en:
- Si las vinculaciones que reducen el TIN son fáciles de mantener a largo plazo, algo que analizamos en el artículo sobre vinculaciones de la hipoteca.
- Las condiciones de amortización anticipada, que no siempre quedan reflejadas del todo en la TAE.
- La flexibilidad del contrato ante cambios futuros, como una posible novación más adelante.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio que el banco me muestre la TAE?
Sí, por normativa, la TAE debe aparecer de forma clara en la documentación precontractual, especialmente en la FEIN.
¿Puede haber dos hipotecas con el mismo TIN pero distinta TAE?
Sí, si tienen comisiones o gastos distintos, la TAE puede variar aunque el TIN sea idéntico.
¿La TAE incluye los gastos de notaría y registro?
Generalmente no incluye todos los gastos de constitución, que se calculan aparte; la TAE se centra en el coste financiero del préstamo en sí (intereses y comisiones bancarias).
¿Debo fijarme solo en la TAE para decidir?
Es el mejor indicador único para comparar coste, pero conviene combinarlo con otros factores, como la flexibilidad del contrato o tu capacidad real de mantener las vinculaciones exigidas.
Conclusión
El TIN te dice cuánto interés vas a pagar en términos puros, pero la TAE te dice cuánto te va a costar de verdad la hipoteca, incluyendo comisiones y gastos asociados. Antes de decidirte por una oferta solo porque su TIN parece más bajo, revisa siempre la TAE completa, y ten en cuenta que las vinculaciones que reducen el TIN tienen un coste propio que hay que sumar a la ecuación.
Última actualización: septiembre de 2026. Definiciones normativas de TIN y TAE disponibles en el Banco de España.