Cuando tu banco no te ofrece buenas condiciones para mejorar tu hipoteca, siempre tienes la opción de irte a otro banco que sí te las dé. Ese proceso se llama subrogación, y aunque suena complicado, hoy es mucho más sencillo y barato de lo que era hace unos años.
Qué es la subrogación de hipoteca
La subrogación de acreedor es el proceso por el cual una hipoteca pasa de un banco a otro, manteniendo la misma garantía (tu vivienda) pero cambiando quién te presta el dinero y en qué condiciones. El nuevo banco «se queda» con tu hipoteca y cancela la deuda que tenías con el anterior.
Es diferente de una hipoteca nueva, porque no compras una casa: simplemente trasladas la hipoteca que ya tienes a otra entidad, normalmente porque te ofrece un diferencial más bajo o un tipo fijo mejor.
Los pasos para subrogar tu hipoteca
- Compara ofertas de varios bancos. Pide condiciones a al menos tres o cuatro entidades, indicando tu situación actual (capital pendiente, plazo restante y diferencial).
- Elige la oferta vinculante. El banco que te interese debe entregarte una oferta vinculante por escrito, válida durante un tiempo determinado.
- El nuevo banco lo comunica al antiguo. Es el banco nuevo quien se encarga de notificar a tu banco actual la intención de subrogación.
- Tu banco actual puede igualar la oferta. Aquí es donde muchas personas consiguen una novación mejor sin necesidad de cambiar, porque el banco original tiene derecho a igualar las condiciones del nuevo banco en un plazo determinado.
- Firma en notaría. Si sigues adelante con la subrogación, se firma la nueva escritura y se cancela la hipoteca anterior.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. El nuevo banco se encarga de inscribir el cambio.
Cuánto cuesta subrogar una hipoteca
| Concepto | Quién lo paga normalmente | Coste aproximado |
|---|---|---|
| Comisión por subrogación (si aplica) | Cliente | Máximo 0,15% del capital pendiente, solo en los 3 primeros años |
| Tasación de la vivienda | Nuevo banco (en la mayoría de ofertas actuales) | 0 € para el cliente, salvo excepciones |
| Notaría | Nuevo banco | 0 € para el cliente en la mayoría de casos |
| Registro de la propiedad | Nuevo banco | 0 € para el cliente en la mayoría de casos |
| Gestoría | Nuevo banco | 0 € para el cliente en la mayoría de casos |
Desde la reforma hipotecaria de 2019, la mayoría de estos gastos los asume el banco que concede el nuevo préstamo, no el cliente, lo que ha hecho que subrogarse sea mucho más accesible que antes de esa fecha.
Cuándo conviene subrogarse
Tiene sentido plantearse una subrogación cuando:
- Tu banco actual no quiere mejorar tu diferencial ni ofrecerte un buen tipo fijo.
- Encuentras una oferta claramente mejor en otra entidad, no solo un poco mejor.
- Te queda plazo suficiente por delante para que el ahorro compense el tiempo dedicado al trámite.
- Quieres aprovechar para cambiar de variable a fija y tu banco actual no te da una oferta competitiva.
Puedes usar nuestra calculadora de subida de cuota para ver cuánto estás pagando ahora mismo y comparar ese número con las ofertas que recibas de otros bancos.
Ejemplo con datos reales
Javier tiene una hipoteca de 180.000 € a 24 años, con un diferencial de euríbor + 1,35%. Con el euríbor al 3,22%, su tipo actual es del 4,57% y su cuota ronda los 1.030 € al mes.
Pide ofertas a tres bancos y consigue una subrogación con un diferencial de euríbor + 0,75%, lo que deja su tipo en 3,97% y su cuota en unos 955 € al mes. Eso supone un ahorro de 75 € mensuales, cerca de 900 € al año, sin apenas gastos porque el nuevo banco asume notaría, registro y tasación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subrogar mi hipoteca si tengo algún retraso en los pagos?
Es más difícil, porque el nuevo banco analizará tu historial y solvencia como si fuera una hipoteca nueva. Tener pagos atrasados reduce mucho las posibilidades de que te acepten.
¿Mi banco actual puede impedir la subrogación?
No puede impedirla, pero tiene derecho a igualar la oferta del nuevo banco en un plazo determinado, y si lo hace, tú decides si te quedas o sigues adelante con el cambio.
¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso?
Entre 1 y 3 meses, dependiendo de la rapidez del nuevo banco y de si hace falta tasación.
¿Es lo mismo subrogación de deudor que de acreedor?
No. La subrogación de acreedor (la que hemos explicado aquí) cambia el banco. La subrogación de deudor es distinta: ocurre cuando alguien compra una vivienda y asume la hipoteca que ya tenía el vendedor.
Conclusión
Subrogar tu hipoteca a otro banco puede suponer un ahorro real si tu banco actual no está dispuesto a mejorar tus condiciones. Gracias a la normativa vigente, la mayoría de los gastos los asume el nuevo banco, así que el riesgo económico para ti es bajo. Lo importante es comparar bien varias ofertas, calcular el ahorro real con tus propios números y no quedarte solo con la primera propuesta que recibas.
Última actualización: septiembre de 2026, con datos del Banco de España sobre el proceso de subrogación hipotecaria.