Con el euríbor subiendo, muchas personas se preguntan si su hipoteca tiene algún límite que evite que la cuota suba de forma indefinida, o si por el contrario esconde alguna cláusula que ya conocemos de otras épocas y que puede perjudicarles. Vamos a explicar con claridad qué son estas cláusulas y cómo detectarlas.
Qué es una hipoteca a tipo mixto
Una hipoteca a tipo mixto combina dos fases: durante un primer periodo (por ejemplo, los primeros 5 o 10 años) el tipo de interés es fijo, y a partir de ahí pasa a ser variable, siguiendo el euríbor más un diferencial, igual que una hipoteca variable normal.
Es diferente de una hipoteca variable pura (donde el tipo cambia desde el primer día) y de una hipoteca fija pura (donde el tipo no cambia nunca). Si firmaste tu hipoteca hace unos años con un tipo fijo «durante los primeros años», es muy probable que sea de este tipo.
Qué es la cláusula suelo
La cláusula suelo establecía un tipo de interés mínimo que tenías que pagar, aunque el euríbor bajara por debajo de ese límite. Fueron muy habituales en hipotecas firmadas antes de 2013 y generaron una enorme polémica, porque muchas personas no fueron informadas correctamente de su existencia, lo que llevó a numerosas sentencias judiciales que las declararon nulas en muchos casos.
Desde 2013, la ley obliga a informar de forma mucho más clara sobre este tipo de cláusulas, y desde 2019 su uso está prácticamente extinguido en las hipotecas nuevas, aunque algunas hipotecas antiguas todavía las mantienen si no se han reclamado.
Qué es la cláusula techo
La cláusula techo funciona al revés que la cláusula suelo: establece un tipo de interés máximo que nunca vas a pagar, aunque el euríbor suba mucho. Con el euríbor en el 3,22%, tener una cláusula techo puede ser una gran ventaja, porque limita hasta dónde puede llegar tu cuota.
Muchas hipotecas que tienen cláusula suelo también tienen cláusula techo (se conocen como «hipotecas suelo-techo»), aunque casi siempre el suelo perjudicaba mucho más al cliente de lo que el techo lo protegía, porque el suelo solía activarse con más frecuencia que el techo.
Cómo saber si tu hipoteca tiene alguna de estas cláusulas
- Revisa tu escritura de hipoteca. Busca apartados con títulos como «límites a la variación del tipo de interés», «tipo mínimo» o «tipo máximo».
- Busca en la FEIN o FIPER que te entregaron antes de firmar, donde debían aparecer estos límites de forma clara si existían.
- Revisa tus últimos recibos de la hipoteca. Si tu cuota lleva años sin bajar aunque el euríbor haya estado en negativo (como entre 2021 y 2022), es una señal de que podrías tener una cláusula suelo activa.
- Pide una copia de la escritura a tu banco o al Registro de la Propiedad si no la conservas, algo a lo que tienes derecho como titular de la hipoteca.
- Consulta con un abogado especializado si sospechas que tienes cláusula suelo y crees que no fuiste informado adecuadamente al firmar.
Tabla resumen de estas cláusulas
| Cláusula | Qué hace | Beneficia a… |
|---|---|---|
| Suelo | Fija un tipo mínimo, aunque el euríbor baje más | Al banco |
| Techo | Fija un tipo máximo, aunque el euríbor suba más | Al cliente |
| Tipo mixto | Combina un periodo fijo inicial y uno variable después | Depende del momento |
Qué hacer si descubres que tienes cláusula suelo
Si tienes una hipoteca antigua (normalmente anterior a 2013) y descubres una cláusula suelo que no recuerdas haber negociado o que no se te explicó con claridad, puedes reclamar su nulidad y la devolución de lo pagado de más, a través de una reclamación previa al banco y, si no se resuelve, por la vía judicial. Muchas reclamaciones de este tipo han tenido éxito en los tribunales españoles en los últimos años.
Preguntas frecuentes
¿Todas las hipotecas firmadas antes de 2013 tienen cláusula suelo?
No todas, pero fue muy habitual en esa época. Solo revisando tu escritura puedes confirmarlo con seguridad.
¿Puedo eliminar la cláusula techo de mi hipoteca si me interesa mantenerla?
La cláusula techo te protege a ti, así que normalmente no hay motivo para querer eliminarla; el problema histórico ha sido siempre la cláusula suelo.
¿Cuánto cuesta reclamar una cláusula suelo?
La reclamación previa al banco es gratuita. Si hace falta ir a juicio, existen despachos que trabajan sin coste inicial, cobrando un porcentaje de lo recuperado, aunque conviene comparar condiciones antes de contratar a nadie.
¿Las hipotecas nuevas pueden tener cláusula suelo?
Es muy poco habitual desde 2019, pero siempre conviene revisar la FEIN antes de firmar cualquier hipoteca nueva para asegurarte de que no incluye ningún límite de este tipo sin que lo sepas.
Conclusión
Revisar tu escritura de hipoteca para comprobar si tienes cláusula suelo, techo, o si tu hipoteca es de tipo mixto, es un ejercicio rápido que puede tener un impacto real en tu economía, sobre todo con el euríbor en niveles altos como los actuales. Si detectas una cláusula suelo en una hipoteca antigua, no dudes en informarte sobre cómo reclamarla; si tienes cláusula techo, puede ser una protección importante frente a nuevas subidas.
Última actualización: septiembre de 2026. Información sobre cláusulas hipotecarias y jurisprudencia consultada en el Banco de España.