Si tienes una hipoteca mixta, seguramente firmaste pensando en el día en que terminara el tramo fijo, pero ese momento suele llegar sin que te des mucha cuenta, hasta que ves el nuevo recibo. Vamos a explicar exactamente qué pasa ese día y cómo prepararte con tiempo.
Cómo funciona una hipoteca mixta, en resumen
Una hipoteca mixta se divide en dos periodos claramente diferenciados:
- Tramo fijo: durante los primeros años (normalmente entre 3 y 10 años, según la entidad), pagas siempre el mismo tipo de interés, sin que te afecte el euríbor.
- Tramo variable: a partir de ese momento, tu hipoteca pasa a funcionar como una hipoteca variable normal, con un tipo de euríbor más un diferencial, revisándose cada 6 o 12 meses según lo que indique tu contrato.
Qué ocurre exactamente el día que termina el tramo fijo
Cuando finaliza el periodo fijo, no hace falta que hagas ningún trámite: el cambio a variable se aplica de forma automática, según lo que ya estaba pactado en tu escritura desde el primer día. Lo que sí cambia es cómo se calcula tu cuota a partir de ese momento:
- El banco toma el valor del euríbor a 12 meses del mes correspondiente (normalmente el último dato publicado antes de la revisión).
- Le suma el diferencial que se fijó en tu escritura para el tramo variable, que no tiene por qué ser el mismo diferencial que aparecía «escondido» durante el tramo fijo.
- Calcula tu nueva cuota con ese tipo, usando el capital pendiente y el plazo que te quede.
Puedes ver el detalle de cómo se hace este cálculo paso a paso en nuestro artículo sobre cómo calcular la cuota hipotecaria, y estimar tu caso concreto con la calculadora de subida de cuota.
El diferencial del tramo variable: la letra pequeña que hay que revisar
Aquí está uno de los puntos que más sorprende a la gente: el diferencial que se aplica en el tramo variable de una hipoteca mixta suele ser más alto que el que tendría una hipoteca variable «normal» contratada desde el principio. Es la forma que tienen los bancos de compensar el riesgo asumido durante los años de tipo fijo.
| Tipo de hipoteca | Diferencial habitual en tramo variable |
|---|---|
| Variable desde el origen | Euríbor + 0,60% a 1,20% |
| Mixta, tramo variable tras el fijo | Euríbor + 0,75% a 1,60% |
Por eso, conviene revisar tu escritura con antelación para saber exactamente qué diferencial te toca aplicar cuando acabe el tramo fijo, en lugar de descubrirlo con el primer recibo.
Un ejemplo con números reales
Roberto firmó una hipoteca mixta de 160.000 € a 25 años, con un tipo fijo del 2,80% durante los primeros 7 años. Al terminar ese periodo, su hipoteca pasa a euríbor + 1,10%.
Con el euríbor al 3,22%, su nuevo tipo sería del 4,32%. Su cuota durante el tramo fijo rondaba los 738 € al mes; al pasar al tramo variable, sube a unos 830 € al mes, un incremento de casi 92 € mensuales que conviene tener previsto con antelación, no descubrirlo de golpe.
Qué puedes hacer antes de que termine tu tramo fijo
No tienes por qué esperar pasivamente a que llegue ese día. Estas son tus opciones:
- Negociar el diferencial del tramo variable con antelación, usando los mismos argumentos que explicamos en el artículo sobre cómo negociar una bajada del diferencial.
- Plantear una novación para ampliar el tramo fijo, si tu banco lo permite, tal y como se explica en el artículo sobre novación de hipoteca.
- Valorar una subrogación a otro banco si tu diferencial de tramo variable es peor que el que ofrece la competencia; lo explicamos en el artículo sobre subrogación de hipoteca a otro banco.
- Empezar a ahorrar algo cada mes durante los últimos meses del tramo fijo, para amortiguar la subida cuando llegue.
Preguntas frecuentes
¿El banco me avisa antes de que termine el tramo fijo?
La mayoría de bancos envían una comunicación informativa, pero no siempre con mucha antelación. Es más seguro que lo controles tú mismo revisando tu escritura.
¿Puedo pedir que se amplíe el tramo fijo antes de que termine?
Sí, es posible mediante una novación, aunque el banco no está obligado a aceptarlo y normalmente supondrá renegociar también el tipo fijo aplicable.
¿El diferencial del tramo variable puede cambiar respecto al que aparece en mi escritura original?
No, salvo que firmes una modificación. El diferencial del tramo variable ya queda fijado desde el momento de la firma inicial, aunque no se aplique hasta años después.
¿Es lo mismo terminar el tramo fijo que tener una revisión de hipoteca variable?
No exactamente. Terminar el tramo fijo es el único momento en que cambias de sistema (de fijo a variable); a partir de ahí, sí tendrás revisiones periódicas como cualquier hipoteca variable.
Conclusión
El paso del tramo fijo al variable en una hipoteca mixta no requiere ningún trámite, pero sí puede suponer una subida de cuota notable, especialmente con el euríbor en niveles como el 3,22% actual. Revisa tu escritura con tiempo para saber qué diferencial te corresponde, y valora negociar antes de que llegue ese momento en lugar de reaccionar después.
Última actualización: septiembre de 2026, con datos del Banco de España sobre el funcionamiento de las hipotecas a tipo mixto.